一文看懂个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)

近年来,个人住房抵押贷款资产支持证券(简称“RMBS”)发展迅速,2018年至今,RMBS已发行5,729.59亿元,占信贷资产支持证券发行总金额的62.63%,RMBS已经成为银行间信贷资产证券化市场的重要组成部分。

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本文对RMBS的基础资产、交易结构、增信措施和风险关注要点几个方面进行深入分析,以供投资者参考。

一文看懂个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)

什么是个人住房抵押贷款支持证券?

个人住房抵押贷款资产支持证券(简称“RMBS”)是指在中国境内,银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构,将个人住房抵押贷款信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。

作为基础资产的个人住房抵押贷款,是借款人购、建、修住房时以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任,向银行或住房公积金管理中心申请的一种贷款方式。个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。

对RMBS的发起人来说,个人住房抵押贷款证券化最主要的作用是盘活存量资产、提高资产使用效率、降低银行体系风险和公积金管理中心的流动性风险。具体来说,对商业银行而言,发行RMBS可以实现银行风险资产出表,在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下盘活住房抵押贷款、腾出信贷额度,有助于银行提高资产使用效率;对公积金管理中心来说,发行RMBS能够缓解其资金流动性风险。在部分地区,公积金贷款发放额和提取额增长较快,出现了公积金现金流量入不敷出的现象,流动性较为紧张,通过公积金RMBS来盘活存量资金可以缓解公积金资金的流动性风险。

而从投资者角度来看,RMBS的入池资产分散性较高,发行利率与短融中票通常具有一定的利差,存在一定的配置价值。

RMBS在我国的发展历程

我国自2005年开展信贷资产证券化试点以来,2005年和2007年分别成功发行了两单RMBS产品,分别是中国建设银行股份有限公司发起的建元2005年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元2007年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。2008年受到国外金融危机的不利影响,RMBS业务曾一度暂停。直到2014年,我国才重新发行了第三单RMBS产品——中国邮政储蓄银行股份有限公司发起的邮元2014年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。此后,RMBS发行期数和发行总额迅猛增长。

2015年开始,RMBS的发行量开始增加。2015~2018年,RMBS分别发行了10期、20期、19期和54期。发行规模从15年的329.43亿元增加到18年的5,729.59亿元,年复合增长率达159%。近年来,RMBS发行金额占信贷资产证券化总发行金额的比重也在不断上升,2015年,RMBS的总发行规模占银行间信贷资产证券化总发行规模的8.12%,2018年,该比重已提升至62.63%,RMBS已经成为银行间信贷资产证券化市场的重要组成部分。

2018年共发行RMBS产品54期,单期平均发行金额为108亿元,其中由中国建设银行发起的——建元2018年第二十一期个人住房抵押贷款资产支持证券发行规模最大,达168亿元。从发起机构来看,中国建设银行股份有限公司发行较多,共发行RMBS产品22期,发行规模达2,421亿元,其次是中国工商银行股份有限公司,共发行16期RMBS产品,发行规模合计为2,042亿元。从优先级占比来看,各RMBS产品优先级占比较为均衡,平均为87.10%。

基本结论

个人住房抵押贷款资产支持证券(简称“RMBS”)是指在中国境内,银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构,将个人住房抵押贷款信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。

RMBS基础资产分析

RMBS的基础资产具有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵押率高和同质化程度高的特点。在分析基础资产时,除了分析静态资产池,还需重点要关注违约率、损失率和早偿率指标及相关影响因素。

RMBS交易结构分析

RMBS的交易结构与一般信贷证券化产品的交易结构类似,在分析时应着重关注触发机制对现金流分配顺序的影响。增信措施方面,RMBS主要采用超额利差、超额抵押、储备账户的设置、封包期回款、强制性赎回条款、优先/次级档的安排等增信措施。

RMBS风险关注要点

重点关注基础资产相关风险、交易结构风险和参与机构履约风险。基础资产相关风险的关注点包括基础资产的信用风险、区域风险、利率风险以及国家房地产政策调控风险等;交易结构风险重点关注抵押权变更风险、抵消风险、混同风险等。参与机构履约风险重点关注贷款服务机构的履约能力等。

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